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Petit rappel des faits


Ces dispositions transitoires apportent-elles les certitudes dont nous avions tant besoin ?


L'acquisition en VEFA


Alors, que penser de ces dispositions transitoires?


La construction sur un terrain par le contribuable


Dispositif Scellier 2010 / 2011 et mesures transitoires : le doute persiste et s'intensifie !
Qu'en pensez-vous ?


 


   



Petit rappel des faits



L'assemblée nationale a d'ores et déjà adopté en première lecture le projet de loi de finance pour 2011 et a ainsi officialisé le « rabotage des niches fiscales » que l'on craignait tous, à savoir la réduction de 10% de toutes les niches et qui concerne, notamment, le dispositif Scellier.


 


Ainsi, comme le confirme la lecture du projet de loi de finance pour 2011, il est prévu que le taux de réduction d'impôt pour 2011 en Scellier passe de 25% à 22%. Cependant, ce taux, bien que minoré, est soumis à une condition de taille : le bien immobilier devra en effet répondre aux critères des Bâtiments Basse Consommation. A défaut du respect de tels critères, le taux de réduction d'impôt ne sera pas de 22%, mais seulement de 13%.


 


Comme prévu, on assiste donc à un durcissement drastique du dispositif Scellier, d'où l'intérêt déjà bien compris par nombre d'investisseurs de profiter des règles avantageuses de 2010 tant qu'il est encore temps.


 


Or, il y a encore peu, un certain flou juridique planait concernant la date à prendre en compte pour l'application des dispositifs Scellier 2010 ou 2011.


 


En effet, au regard de la législation, le dispositif Scellier 2011 était applicable à compter de l'imposition des revenus 2011 pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2011, « à l'exception de celles pour lesquelles le contribuable justifie qu'il a pris, avant le 31 décembre 2010, l'engagement de réaliser un investissement immobilier. » La date à prendre en compte était donc la date de réalisation de l'investissement.


 


La clé du problème résidait donc dans la définition donnée à la notion « d'engagement de réaliser un investissement immobilier ». Cette notion vague permettait en effet diverses interprétations et soulevait par la même occasion de nombreuses questions :


 


Était-il nécessaire de conclure un acte authentique avant le 31 décembre 2010 pour avoir pris cet engagement? Un avant contrat sous seing privé était-il suffisant ? Qu'en était-il de l'acquisition d'un terrain en vue d'une construction par le contribuable lui-même ?


 


Un flou juridique total régnait, rendant le travail des professionnels de l'immobilier incertain et compliqué.


 


C'est dans ce contexte d'incertitude et d'insécurité juridique que nous apprenions fin novembre, non sans soulagement, que le PLF pour 2011 prévoyait des dispositions transitoires concernant le dispositif Scellier, dispositions qui allaient, nous en étions sûrs, enfin lever le voile et couper court à tout débat d'interprétation.




Ces dispositions transitoires apportent-elles les certitudes dont nous avions tant besoin ?


Rien n'est moins sûr...
Pour une meilleure analyse, il convient de dissocier deux cas de figure : La Vente en l'État Futur d'Achèvement, et la construction par le contribuable sur un terrain.




L'acquisition en VEFA



Lors de l'adoption du PLF pour 2011 par l'Assemblée Nationale, l'article 58 a été complété et dispose désormais qu' « à titre transitoire, l'engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d'une réservation, à condition qu'elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2010 et que l'acte authentique soit passé avant le 31 mars 2011. »


 


A la lecture de cette disposition, certains ont pensé que le dispositif Scellier 2010 en son entier était applicable pour tout contrat de réservation conclu avant le 31 décembre 2010 enregistré chez un notaire ou au service des impôts, dès lors que la réitération par acte authentique intervenait avant le 31 mars 2011. Dès lors, selon cette interprétation, l'investisseur pourrait continuer à bénéficier d'une réduction d'impôt de 25% pendant cette période dès l'instant qu'il respecte les deux conditions précitées.


 


Une autre partie de la pratique a cependant considéré que cette disposition transitoire ne concernait que le rabotage de 10%, et que cela ne remettait en aucun cas en cause la nécessité d'un logement BBC pour une réduction d'impôt maximale. Dès lors, dans cette hypothèse, la réduction d'impôt pour les investissements non BBC ne serait pas de 25% mais de 15%. L'avantage d'investir pendant cette période serait par conséquent uniquement de conserver le taux de 15% au lieu de celui de 13% applicable en 2011.


 


Il est à noter que cette interprétation semble sans conteste la plus judicieuse. En effet, hors BBC, les mesures transitoires ont été intégrées à l'article 58 du PLF pour 2011, article qui ne concerne que le « rabot de 10% ».


 


Une seule réelle certitude semble a priori se dégager : Dans le cadre d'un investissement en logement BBC, les dispositions transitoires permettent la réduction d'impôt au taux de 25% à la place d'une réduction au taux de 22%.




Alors, que penser de ces dispositions transitoires ? La construction sur un terrain par le contribuable


Concernant la construction sur un terrain, les doutes sont encore plus importants. Avant l'apparition des dispositions transitoires, le problème portait sur la définition de la notion de réalisation de l'investissement.


 


En effet, il était possible de faire une interprétation littérale des textes. Dans ce cas, le simple dépôt de demande de permis de construire en 2010 était suffisant pour pouvoir bénéficier du dispositif Scellier 2010.


 


En revanche, en tenant compte de l'esprit du texte, il était logique de penser que deux conditions étaient nécessaires pour bénéficier du dispositif Scellier 2010 : d'une part, l'acquisition du terrain par acte authentique avant la fin de l'année 2010, et d'autre part, le dépôt de demande de permis de construire avant la fin de cette même année.


 


Ainsi, l'insertion de dispositions transitoires dans le PLF pour 2011 soulève plusieurs questions. La première, et qui est certainement la plus importante, est la suivante : Doit-on assimiler la notion de « réservation », à celle de promesse synallagmatique de vente ? En d'autres termes, les dispositions transitoires concernent-elles uniquement les acquisitions en VEFA, ou les acquisitions de terrains en vue de la construction par le contribuable lui-même sont-elles aussi concernées ?


 


Enfin, en admettant que ce dispositif transitoire est applicable aux acquisitions de terrains, les mêmes doutes énoncés précédemment en matière de VEFA persistent concernant les taux applicables, à savoir 15 ou 25% de réduction d'impôt.




Dispositif Scellier 2010 / 2011 et mesures transitoires : le doute persiste et s'intensifie !
Qu'en pensez-vous ?